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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
作为在过去十数年的那轮周期中，唯一没有历经房价暴涨的国家——日本，如今楼市正后起直追。
注意，是没有暴涨，并非没有“上涨”。
最具代表性肯定非东京市中心的房产莫属，近几年的售价基本是每年每月都在攀高。
应了坊间的某句话：日元跌了，日本房价在涨，日元升了，日本房价还是在涨。
甚至不少核心区的房价，似乎已经大大超出了普通日本人原有的“认知”……
比如，大家不妨也来猜下以下几套东京中心的公寓价格：
第一套，位于东京台东区，面积约为170㎡的高层公寓，其中一大卖点是，可以俯瞰上野公园的风景；
最终的成交价格为，5亿日元（约合人民币2426万元）。
第二套，位于东京港区虎之门，面积约为180㎡，塔楼内部有专属配套的水疗设施，和日本米其林星级料理店，还能看到东京晴空塔的全景；
最终的成交价格为，13亿日元（约合人民币6307万元）。
第三套，位于东京涩谷区的广尾，面积达到200㎡，所强调的住宅理念是人与自然和谐，在一众高耸入云的塔楼中，其稀缺性就是低大隐隐于世的低层豪宅公寓；
最终的成交价格为，20亿日元（约合人民币9703万元）。
不知大家猜对了没有？
以上这几套房子，其实是最近日本富士电视台做的一档关于“中国富豪爆买日本高级公寓”的专题节目里，主持人给嘉宾出的题；
据说是某家日本房产机构公开录得的资料里，中国人所买下东京豪华公寓里房价最贵的Top3。
这三套房产，嘉宾们猜错了俩（都是估低了价格），不知是低估了东京楼市的资产价值，还是震惊于中国人的钞能力。
从5年前的中国人偏好到日本旅游，到5年后的今天中国人偏好到日本买房（出游的主要目变成了现地看房），几乎成了众所皆知的潮流趋势。
像在节目中，有位中国男子看中了东京新宿区一套位于41层的塔楼豪华公寓套间，房屋格局是3LDK110平米，售价高达2.15亿日元（约合人民币1043万元），该买家直接签约当下以现金全额支付，既不需要贷款，也不需要分段付钱。
不仅中国人的购房实力令日本人震惊。
根据记者采访了解道，这套房子于今年4月份才披露出售信息，到了6月末就已经完成成交了，而且才短短两个月内，就收到超过30多组客户的买房咨询，当中占90%都是来自中国的投资者。
日本楼市，怎么如此受到中国人的追捧了？
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当然，如果节目只是炫耀中国人买遍全球的购房实力，那多没意思。
除了老生常谈的讨论，中国人赴日买房是否推高了日本楼市房价之外，节目组还特地请来专家分析，国人喜欢购买的房产类型、买家群体划分、买房契机和目的等等。
不妨逐个来看看：
首先，节目组请到的第一位专家是日本的专栏作家中岛惠，她曾在国内的北大、港大留过学，多年来观察研究中日间的社会关系，对中国人到日本买房的动向也颇有独特见解。
在中岛惠看来， 中国爆买日本房产有几大原因：
1.日本房产和土地讲究永久产权，真真正正是所有权，而非有期限的“使用权”；
2.“以房换房”（从房价遇冷的地方换到房价上涨的地方）；
3.海外资产配置需要，投资日本房产相对于给资产出海“上保险”；
4.日本房地产价格便宜，横向对比其它发达地区，房价仅为香港、伦敦等城市的一半；
5.日元贬值刺激，购房流程手续方便；
爆买日本房产的中国买家群体：
日本房产市场吸引了众多高净值个人，尤其是那些年收入达到数亿日元甚至数百亿日元的富人。
尽管当中有小部分超级富豪会购买价值约数十亿日元的顶级豪宅，但大多数富裕买家的房产投资还是集中在1亿至2亿日元的区间。
此外，由于日元近期的历史性贬值，许多中产阶级也看到了投资的良机。这促使不少中国的中产阶级上班族和大企业员工也开始考虑在日本投资房产。
中国人喜欢的日本房产类型：
青睐能够看到日本“地标”的住宅。比如，东京塔、晴空塔、富士山等等；
像东京的丰州塔楼，正因为毗邻晴空塔，已经成为有名的赴日华人聚居地。
国人的购房用途：
1.投资，日本房地产价格节节攀高，东京和大阪的新房价格涨幅，在全球15个主要城市中并列第一。尤其像东京都心6区二手房的转售价值，对比10多年前的购入价，涨了至少3~10倍。
说明，只要找准时机和标的物，日本房产也能通过“低买高卖”来套利了。
2.自住，随着这些年国内想要配置日本“第二身份”的个人和家庭逐年增多，出于赴日定居的需要，也得买套房子自住；
有抑或是打算送孩子到日本读书、换个竞争赛道，买个学区房给孩子自住，毕业后可出售可出租，当作给孩子在海外生活的资产屏障。
3.租赁，日本房产租售比并不低，一直被投资者视为保证稳定现金流的“收息”投资之一。
对于中国人“爆买”日本房产土地的迹象，在中岛惠看来，总体上理应是利大于弊的。
她觉得，有不俗资金实力的中国买家投资了日本房地产后，自然而然他们会把国内的部分事业方向转向日本，或开拓日本市场。
随着中国富人们砸钱投资，以及有望将来定居在日本不断产生消费，对日本经济也会带来积极影响。
言下之意，似乎觉得爆买日本房产的国人，可并不像外界一味认为的全是“炒房客”。
不过，节目连线到另一位专家桥下撤，是原大阪府知事的律师，他对此有中国人几乎可以“无阻碍”在日本买楼、买地持反对意见。
理由是基于国际法中的“平等互惠”原则而言，日本人不能购买中国的土地，只能租赁、那同理，中国人也应该通过“定期土地租赁”等方式到日本投资，而非直接可购买到日本的土地资产。
双方各执一词。
究竟之后日本会不会收紧外国人购买资格、或出台更多限制条例还不好说。但可以肯定的是，随着日本楼市的全面复苏；
而且真正核心的土地、房产的数量一直是有限，来去无非都是集中在几大城市或区域：
要么经济中心，要么旅游重心。
那对于海外买家来说，投资日本房产的资金准入门槛、加息大前提下的融资成本，肯定是越来越高的。
比起担心遥不可及的购买资格问题，这一点才是中国人前赴后继到日本“抢购”房产的缘由。
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