番禺，当年无数新广州人置业第一站，刚需的天堂。
如今，番禺仍是广州二手房成交的主力，居住舒适，配套成熟，随之而来的是价格的水涨船高，例如万博周边的价格已经达到6万+/㎡。
对比起号称要成为“新中轴CBD”的万博版块，与其仅仅1站地铁之隔的番禺广场版块却低调很多，尤其当你得知其最贵的楼盘连4万/㎡都不到的时候，应该会惊呼一句“为什么番禺广场卖这么便宜？”
难道真的是大家不识货吗？
番禺广场是可以捡漏的笋盘，还是名副其实的鸡肋？
今天的深度评测，我们从优点开始讲起。
三地铁交汇的区府商圈 硬件堪称一流
随着22号线的正式通车，番禺广场成为了广州为数不多的3线交汇枢纽站版块。3号线是贯穿广州南北的大动脉，18号线连接南沙与珠江新城，22号线直通广州南站。
小编亲测，3号线从番禺广场出发，30分钟就能到珠江新城，18号线22分钟就可以到冼村，22号线仅需10分钟左右即可到达广州南站。这样的交通便捷度的确可以称之为优秀。
都说买房要买配套，买配套要买区府版块，番禺广场恰好说明了这点。番禺区政府就在番禺广场地铁站D出口，而围绕周边的既有中银大厦、中信银行、浙商银行、万联证券这样的金融企业，也有永旺梦乐城、基盛万科里、万科中央公园、汇珑新天地、五星级酒店以及正在建设中的260米高盛高湾区中心等大型商业综合体，这样的配置就算在市区都可以称得上“豪华”。
同时，板块内还有番禺最大的清河综合批发市场、平康公园等配套，居民区商铺密集，生活氛围浓厚，人气也很旺盛。
说到这里，是不是觉得这样的版块几乎无懈可击？
的确，如果放到市区，可能卖10万+/㎡也不为过，但为啥番禺广场却总是卖不起价呢？
教育配套是硬伤 直接影响二手房价
番禺广场板块内新房较少，东怡新区是其最大的住宅片区，基本都是楼龄15-25年的楼梯楼，但保养较好，整个版块的均价在27000元/㎡左右。
而在2公里以外的番禺客运站版块，目前3号线东延段还在施工，交通、商业等配套也没有番禺广场成熟，却已经卖到33000元/㎡。
（图源：链家）
这6000元/㎡的差价，就在于置业者最关心的问题之一——学位。
番禺名校不少，但基本集中在市桥到南村一带，番禺广场周边从幼儿园到中学都基本只是普通市级学校。但是，在番禺客运站版块，却拥有番禺仲元实验学校以及广东仲元中学第二校区（在建中）。
这直接拉升了周边房价，金海岸花园和东湖洲花园二手房均价都已经突破42000元/㎡，甚至金海岸花园的别墅二手价突破50000元/㎡。
（房价总是跟学区挂钩）
反观番禺广场版块最邻近地铁的2016年次新电梯楼——东怡新地，均价却只有40000元/㎡出头，而且在年初，一度有业主放盘38000元/㎡。
明明离地铁站更近，明明生活商业配套更成熟，明明楼龄更新，就因为没有好学校，均价就比别人低几千，这就是“知识改变命运”。
地铁虽多体验不好 自驾通勤堵你一路
3地铁交汇的番禺广场，实际通勤是否方便呢？那又真的未必。
首先，以地处十字路口的东怡新区为例，距离最近的番禺广场C出口直线距离不到300米，可以称为“地铁上盖“，但实际上走路过去需要经过6个红绿灯，最少步行8分钟才可以进入地铁站。
（两点之间直线最近，红绿灯过马路最远）
其次，“魔鬼3号线”闻名全国，番禺广场作为首发站，早高峰基本需要挤3趟才可以上车，而且因为运力到达极限，经常临时停车，所以乘坐体验并不好。
（早高峰的3号线首发站，挤3趟能上车算优秀）
18号线因为目前只能到达磨碟沙和冼村这两个市区站点，分流效果不明显，通勤意义还不算大。
而随着22号线的开通，祈福片区的大批上班族都会在番禺广场换线，再乘坐3号线前往市中心，外加未来3号线东延段的开通，或许早高峰的排队上地铁时间还会再增加，限流将成为常态。
（早高峰的进站闸口已经需要排队）
地铁的实际乘坐体验并不好，那自驾出行呢？
番禺的堵车会让你无论选择新光还是华快抑或南沙港快速，都费钱费时，上下班时间往来市区最少1小时以上。
地铁人多限流，不如开车；
开车一路拥堵，不如地铁。
这个循环目前无解。
管理乱象丛生 软件仍难跟上
有人说，来了广东，会在一声声“靓仔靓女”中迷失自我；在番禺广场，你同样可以体验这种感觉。因为番禺广场地铁口周边，聚集了大量“摩的佬”，只要看到有人从地铁站出来，就会上前拉客。
（严管路段的城管执法点旁，摩的佬正在拉客）
在最近的严格管制下，这些摩的佬打起了“游击战”，开着摩托车在马路上乱窜兜客，与逆行不看灯的电动自行车、路边随便停的网约车，共同组成了一幅魔幻的画面。
（是没人管，还是管不了？）
你很难想象在区政府不到200米范围内，会有这么多交通违规操作的存在。以至于番禺广场十字路口的各个安全岛上，都有配备了长棍的执勤保安，其职责是——驱赶摩的佬。
（很难想象这是在2022年还能看到的场景）
同时，番禺大道高架桥以及亚运大道经常有泥头车横行，一到晚上更是大货车的天下，噪音污染早已成为番禺广场一带居住的最大难题。但由于基建众多，这个问题近几年内仍不会有太好的解决办法。
（没有任何隔音措施的番禺大道高架，噪音可想而知）
认清定位很重要 刚需上车很划算
说了这么多优点和缺点，其实番禺广场不是十全十美，但也并非一无是处。
如果你是改善型买家，预算充足，需要居住环境、子女教育，那这里并非你最好的选择；
如果你是刚需客，预算不多，番禺广场版块的二手楼梯楼是个好选择，目前东怡新区的二手楼梯楼均价在28000元/㎡，保养得较好，不会太破旧。
在广州，你真的很难再找到一个兼顾通勤便捷和成熟配套，总价200万就可以上车的地方。这种性价比之下，还要啥自行车？
