大家好，我是大肥。
前几天，我拜托朋友大聪明做一份老黄埔的旧改项目汇总。很快，他就做好发给了我。
不好意思，一上来就发错图了，应该是这个：
老黄埔板块的旧改盘从来都不缺乏关注度，这也是我让大聪明做这份表格的原因。
如最近的黄埔新城，一个连售楼部还没开就大火的项目。
黄埔新城，前身是沙步旧改项目，总规划建面约为570万㎡，是名副其实的超级大城。最让人惊喜的是，不是它的大，而是它的吹风价：3字头。
大聪明告诉我，老黄埔未来的惊喜，远不如此。
今天，我们就来扒一扒老黄埔的旧改盘。
18个旧改项目
老黄埔卷起来了
黄埔新城听说很能打？像这么能打的项目还有17个！
根据大聪明的数据统计，老黄埔范围内共有18个旧村改造项目。并且所有项目都进入了拆迁阶段，区别就在于各项目的方案审批进度。
简单来说就是，如果项目的方案已经审批通过了，那么将会优先推进，加快建设进度。否则，就要等审批过了再说。
值得注意的是，如果按照此前的三年攻坚计划方案，今年预计全部拆完。如果以正常的推货速度，最快明年将会有一大批旧改盘入市。
但在去年的10月份，广东省自然资源厅印发了一份《关于广州市“三旧”改造(城市更新)工作推进情况的评估报告》的文件，文件提到将全面核查广州市119个旧改项目。其中黄埔区就占了80个项目，老黄埔的旧改项目全部在列。核查内容主要为历史文化风貌名木古树大树老树迁移砍伐等方面。
因此，老黄埔大部分旧改项目都进入了暂停期。
也是在这个期间，大聪明告诉我，做旧改实在太难了，打算在35岁做战略转型。我问他做啥，他说：
现代食品信息化物流应用技术。
大聪明的学习资料
不过根据黄埔内部的文件，黄埔区内的旧改项目将科学分类施策、平稳有序推进。
老黄埔的旧改，不会暂停。
不出意外的话，老黄埔未来将有13个旧改盘面世。届时，将会进一步加大老黄埔板块的“内卷”程度。
旧改盘入市
全方位的吊打
旧改项目天生有两个特性，一个是建设量大，另一个是地价便宜。
何为建设量大？
我们来看个表格：
在老黄埔范围内，计容总建筑面积超过100万㎡的旧村改造项目就有14个。而根据广州旧改的相关政策，对旧改项目的产业和公建配套的占比有着严格的要求。项目体量越大，所要配建的商业办公楼、学校、医疗卫生等公共服务设施也就越多。因此，得益于庞大的建设量，旧改盘可以拥有更丰富更完善的公建配套。
形象地来讲，相当于把一个片区的公共服务设施，都塞入了一个社区当中。不出小区大门，就能享受各种生活所需，这种生活体验简直不能太好。
讲完了建设量，那何为地价低？
广州旧改项目融资区的建设量，是由改造成本决定的。改造成本越大，开发商能卖的房子也就越多。总的改造成本算下来，最终的楼面价要低于同片区招拍挂土地的楼面价。
在去年，黄埔区就对外公示了2021年城市更新区片土地市场评估价，如下图：
部分展示
黄埔新城所在的夏园、南岗城市更新片区的住宅楼面价约为1万元/㎡左右，这也是黄埔新城的吹风价为何会这么便宜的主要原因。
不过，以上的数据仅为参考，最终的楼面价还是得由政府最终核定的改造成本决定。
因此，凭借这两种天生的特性，旧改盘对于其他楼盘来说，本身就有天然的价格优势和配套优势。
旧改盘出身即是“网红”盘，也不无道理。
扎堆入市
冲击市场？
最后一个问题，老黄埔这么多的旧改盘，会不会扎堆入市？
去年，广东省自然资源厅就成立了一个评估小组，专门调研了黄埔的旧改情况。随后给出的结论，也相当惊人：
从区内人口增长情况看，黄埔区“十三五”期间常住人口年均增长27万人，按照人均住宅面积31平方米的标准推算，66个旧村庄改造完成后可向市场供应约3500万平方米商品住宅，至少需要约21年时间才能完全消化。
这个结论是不是有点恐怖？其实不用担心。
大聪明在前段时间收到了关于今年旧改年度计划申报指引的相关文件，里面就提到了旧改项目与住宅租售市场的关系。
旧改项目的推进，以及融资区的推货时间，都要与所在片区的住宅租售市场挂钩，从而达到“稳地价、稳房价、稳预期”的效果。
我们再来看个表格：
目前老黄埔共有五个旧改盘在售，均为老黄埔的“网红”盘。在互相竞争的情况下，有的旧改盘甚至还推出了“特价房”，一同加入“价格战”。
如果大家觉得还不够意思，可以紧盯另外13个旧改盘，价格也会有惊喜。
从我们的统计来看，老黄埔还有不少待入市的旧改盘，例如刚招完商的华润新溪旧改、合景的南岗南、双沙旧改项目以及恒大城投的庙头旧改项目等等。
喜欢央企出品的朋友，可以重点关注华润新溪旧改项目，据说未来还将引入华润集团旗下商业品牌“万象城”，进一步补充老黄埔板块的商业氛围。
而其他旧改盘，相信也会带来意想不到的惊喜。
如此看来，老黄埔板块的旧改盘会是你的菜吗？
